Покупка комнаты: на свой страх и риск – или по закону?

Комнаты становятся все более популярным товаром на рынке недвижимости. Но из-за несовершенства действующего законодательства такие объекты бывает сложно продать. О том, что мешает развитию рынка комнат, рассказал председатель Комитета по профессиональным стандартам и этике СРО «Объединение агентств недвижимости» Михаил Караулов.

  • В последнее время значительно возросло число сделок купли-продажи комнат в коммунальных квартирах. С какими проблемами сталкиваются продавцы и покупатели таких объектов?
  • Количество сделок с комнатами постоянно растет, но зачастую это не купля-продажа, а «продажа через дарение» - термин чудовищный с точки зрения юриспруденции, но реальный для рынка недвижимости. Основная проблема в том, что в соответствии с действующим законодательством комната является объектом недвижимости, но не является субъектом права. В Петербурге, покупая комнату, вы приобретаете не полноценный объект недвижимости, а долю в праве собственности коммунальной квартиры – со всеми вытекающими последствиями. Собственник доли-комнаты может свободно пользоваться и проживать в ней. Трудности могут появиться в том случае, если собственник захочет ее продать. Для этого необходимо предоставить первоочередное право на приобретение собственникам всех комнат – долей в квартире. Точнее - направить им соответствующее уведомление, на которое отвечают согласием, либо отказом. Но как показывает практика, в ряде случаев сособственников бывает просто не найти. Некоторые отказываются подписывать отказ от преимущественного права покупки. Хуже всего обстоят дела с продажей комнат в больших коммунальных квартирах: получить одобрение на сделку от всех соседей бывает практически невозможно. Дополнительные сложности возникают в том случае, если в квартире сособственниками являются несовершеннолетние дети – чтобы продать объект, необходимо будет дополнительно получить одобрение от органов опеки. Таким образом, владелец комнаты фактически зависит от своих соседей. А если их не найти, собственник попросту не сможет реализовать свое право на продажу.

В результате на рынке часто происходят сделки дарения комнат – они не требуют согласия соседей, но являются притворными. Следовательно, их можно оспорить. Профессиональные агенты не рекомендуют проводить такие сделки.

При этом комнаты являются разменной монетой рынка недвижимости - это объекты для жизненного старта, которые чаще всего покупают молодые семьи и люди, у которых не хватает средств на приобретение полноценного жилья.

Из-за обозначенной проблемы от 30% до 50% комнат попросту выведены из оборота купли - продажи. К сожалению, действующее жилищное законодательство не способствует развитию цивилизованного рынка комнат.

  • Какие еще проблемы могут возникнуть у покупателей комнат?
  • Если вы решили приобрести комнату в коммунальной квартире, необходимо обращаться к квалифицированным специалистам. Важно провести сделку таким образом, чтобы максимально защитить свои права – добросовестного приобретателя. Кроме того, покупая комнату в коммунальной квартире, во многих случаях вы не можете знать о тех, кто живет или имеет право пользования в соседних комнатах. Документы можно проверить на юридическую чистоту, однако в коммуналке могут оказаться больные люди – жить там будет просто опасно, а в некоторых случаях и невозможно. Хуже всего, что сведения о живущих в квартире больных или социально опасных гражданах очень сложно получить –

проверить квартиру и ее жильцов может лишь опытный специалист. Другими словами, приобретая комнату, можно оказаться заложником своей покупки и такие случаи – не редкость на рынке комнат в Санкт - Петербурге.

  • Планируется ли исправить эту ситуацию в рамках работы СРО «Объединение агентств недвижимости»?
  • Разумеется. Нужно признать, что понятия «коммунальная квартира» и «комната в коммуналке» еще долгое время будут актуальны в нашем городе. В ближайшее время мы намерены разработать и предложить органам власти поправки в действующее законодательство, благодаря которым комната будет признана субъектом права и полноценным объектом рынка недвижимости. Очень важно, что наша саморегулируемая организация имеет возможность выдвигать законодательные инициативы. Уверен, что нам удастся реализовать эту идею, благодаря чему рынок недвижимости станет развиваться интенсивней. Комнаты – это очень востребованный товар и если законодательные пробелы удастся исправить, количество реально продаваемых комнат значительно возрастет. Пока же рынок испытывает дефицит, хотя спрос на комнаты всегда очень высок. Сейчас эти объекты имеют весьма неоднозначный статус – по сути, полноценно распоряжаться ими невозможно, а приобретать рискованно.